Hintergrund
Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden meist mit 2% jährlich abgeschrieben. Bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Immobilien beträgt der Abschreibungssatz meist 3%. Diese Abschreibungsregeln entsprechen einer typisierten gesetzlichen Nutzungsdauer von 50 Jahren (bei Wohngebäuden) bzw. ca. 33 Jahren (bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden).
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes niedriger (z.B. 25 Jahre), so lässt es der Gesetzgeber seit jeher zu, nach dieser kürzeren Nutzungsdauer abzuschreiben. Dies führt im Nutzungszeitraum jährlich zu einer höheren Abschreibung und damit zu einer niedrigeren Steuerbelastung.
Urteil des Bundesfinanzhofs
An den Nachweis der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer stellte die Finanzverwaltung bislang hohe Anforderungen (z.B. in Form eines Bausubstanzgutachten). Die Möglichkeit der schnelleren Abschreibung wurde daher in der Vergangenheit nur selten genutzt.
Im Jahr 2021 entschied der Bundesfinanzhof (BFH) jedoch, dass Steuerpflichtige, die eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer in Anspruch nehmen wollen, keinesfalls zwingend ein Bausubstanzgutachten vorlegen müssen. Vielmehr stünden ihnen auch andere Formen der Darlegung offen. Erforderlich sei insoweit lediglich, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann.
Insbesondere hat es der BFH nicht beanstandet, wenn Ermittlungsmethoden verwendet werden, die von einer modellhaften wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ausgehen. Im Streitfall war die Nutzungsdauer z.B. anhand der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt worden. Dass dieses Verfahren i.d.R. der Verkehrswertermittlung diene – und nicht gezielt der Bestimmung der Restnutzungsdauer – war für den BFH unbeachtlich.
Geplante Gesetzesänderung geplatzt
Aufgrund der positiven BFH-Rechtsprechung haben die Anträge auf Abschreibung nach einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer stark zugenommen. Der Gesetzgeber plante daher Ende 2022, diese für den Steuerpflichtigen günstige Regelung gänzlich zu streichen.
Das Vorhaben wurde jedoch auf den letzten Metern des Gesetzgebungsverfahrens wieder fallen gelassen. Somit ist es nach wie vor möglich, die Abschreibung anhand der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer vorzunehmen.
Aufgrund der nun durch den BFH ausgeweiteten Nachweismöglichkeiten ist daher mit einer weiteren Zunahme der entsprechenden Fälle zu rechnen. Insbesondere die Ermittlung anhand der Immobilienwertermittlungsverordnung scheint hier eine praxisgerechte Darlegungsmethode zu sein.
Reaktion der Finanzverwaltung
Mit einem kürzlich veröffentlichten BMF-Schreiben hat die Finanzverwaltung entsprechende Anträge nun aber „ausgebremst“. Ungeachtet der BFH-Rechtsprechung hat sie deutlich gemacht, Nachweise einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer auch zukünftig nur bei Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anzuerkennen. Insbesondere sei die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten nicht als Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer geeignet.
Folgen für die Praxis
Aufgrund des obigen BMF-Schreibens wird es in der Praxis (wie bisher) zum Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer eines speziellen Gutachtens bedürfen (z.B. Bausubstanzgutachten). In allen anderen Fällen muss wohl der Weg des Rechtsbehelfsverfahrens (ggf. bis zum Finanzgericht) beschritten werden.