Veräußerungsgewinne von privaten Immobilien unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer, wenn die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren seit Anschaffung erfolgt. Ausnahmen von dieser Regelung gelten jedoch bei selbstgenutzte Immobilien in zwei Alternativen.
- Alternative 1: Die Immobilie wird im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt
- Alternative 2: Die Immobilie wird im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Die Veräußerung der selbstgenutzten Immobilien führt daher häufig nicht zu steuerbaren Veräußerungsgewinnen.
Anwendung auf Ferienwohnungen?
Aufgrund der Rechtsprechung des Finanzgerichts Köln war unklar, ob die Ausnahmeregelung für selbstgenutzte Immobilien auch für solche Zweitwohnungen gelten, die im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte vorgesehen sind (Ferienwohnungen). Nach Ansicht der Kölner Richter seien nur Zweitwohnungen begünstigt, die aus beruflichen Gründen – etwa im Wege der doppelten Haushaltsführung – vorgehalten und zeitweise, ggf. auch nur kurzfristig genutzt werden.
Die Finanzverwaltung geht dagegen bisher zugunsten der Steuerpflichtigen davon aus, dass eine Immobilie auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, wenn sie vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird. Voraussetzung ist jedoch, dass sie ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht (also z.B. bei nicht zur Vermietung bestimmten Ferienwohnungen). Auf die Belegenheit der Wohnung in einem Sondergebiet für Ferien- oder Wochenendhäuser soll es dabei nicht ankommen.
Entscheidung zugunsten der Steuerpflichtigen
Der BFH bestätigte nun die begünstigende Auffassung der Finanzverwaltung. Er stelle klar, dass der Ausdruck „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ lediglich voraussetzt, dass eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird. Der Steuerpflichtige muss das Gebäude zumindest auch selbst nutzen; unschädlich ist, wenn er es gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt. Ein Gebäude werde nach Ansicht des BFH auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.
Eine Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst sind daher auch nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen.
Großzügige Fristberechnung bestätigt
Darüber hinaus bestätigte der BFH die großzügige Fristberechnung für die o.g. Alternative 2. Danach gilt, dass die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben muss. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie –mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs– voll auszufüllen. Es reicht demnach also (im Extremfall) aus, wenn die Selbstnutzung im ersten und letzten Jahr nur einen Tag betragen hat.
Beispiel zum Extremfall
Eine Wohnung wird ununterbrochen vom 31.12.2016 (= ein Tag in 2016) bis zum 01.01.2018 (= ein Tag in 2018) selbst genutzt.
Lösung:
Die Voraussetzungen für die Ausnahmeregelungen bei selbstgenutzten Immobilien sind erfüllt, da die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.