Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind aktivierungspflichtig
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude können grundsätzlich in dem Veranlagungszeitraum, in dem sie anfallen, als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Werden an einem Gebäude allerdings innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die in Summe 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, so müssen die Aufwendungen als sog. „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ aktiviert werden. Sie wirken sich dann nur im Wege der Abschreibung steuerlich aus.
BFH-Urteil zur Beseitigung von Schäden, die nach dem Erwerb eingetreten sind
Treten Schäden erst nach dem Anschaffungszeitpunkt ein und werden innerhalb der Drei-Jahres-Frist Instandhaltungsmaßnahmen zur Beseitigung dieser Schäden durchgeführt, ist strittig, ob anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Hierzu hat der BFH jüngst wie folgt entschieden:
Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. In diesen Fällen handelt es sich nicht um sog. „anschaffungsnahe Herstellungskosten“.
In dem vom BFH entschiedenen Streitfall hatte die Klägerin eine vermietete Eigentumswohnung erworben, die sich im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand befand. Im Folgejahr kam es im Rahmen des – nach § 566 BGB auf die Klägerin übergegangenen – Mietverhältnisses zu Leistungsstörungen, da die Mieterin die Leistung fälliger Nebenkostenzahlungen verweigerte. Im Zuge der Rückgabe der Mietsache stellte die Klägerin umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden wie z.B. eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen an der Eigentumswohnung fest. Zur Beseitigung dieser Schäden machte die Klägerin in ihrer Einkommensteuererklärung Kosten in Höhe von rund 20.000 € als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Mangels Zahlungsfähigkeit der Mieterin konnte die Klägerin keine Ersatzansprüche gegen die Mieterin durchsetzen.
Das Finanzamt ließ die Aufwendungen dagegen nur im Rahmen der Abschreibung als Werbungkosten zum Abzug zu.
Der BFH widersprach jedoch der Rechtsauffassung des Finanzamts. Er entschied, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zwar Aufwendung für
- die Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel oder
- die Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes „angelegter“, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte
zählen.
Demgegenüber seien Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht „angelegt“ war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Solche Aufwendungen können als sog. „Erhaltungsaufwand“ und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.
Hinweis:
Ähnlich entschied auch das FG Düsseldorf, in einem Fall, bei dem nach dem Erwerbszeitpunkt das Dach eines Gebäudes beschädigt wurde und innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums daher Instandhaltungsmaßnahmen notwendig wurden. Das Verfahren ist derzeit noch vor dem BFH anhängig.