Die Finanzverwaltung hat ihren Anwendungserlass zur Abgrenzung von (sofort abzugsfähigen) Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei Gebäuden aktualisiert. Dabei werden insbesondere aktuelle Entwicklungen im Gebäudebereich – etwa Einbau von Wärmepumpen und energetische Sanierungen – berücksichtigt.
Nachfolgend geben wir Ihnen einen kompakten Überblick über die wesentlichen Aussagen der Finanzverwaltung und geben praxisrelevante Hinweise.
Wesentliche Merkmal der „Betriebsbereitschaft“ bei Anschaffung
Das Finanzamt will genau unterscheiden, ob eine Immobilie beim Kauf bereits nutzbar war oder nicht.
- Objektive Nutzbarkeit: Wenn wesentliche Teile des Gebäudes (z. B. die Heizung) beim Kauf defekt sind und die Immobilie gar nicht bewohnt oder vermietet werden kann, gelten die Reparaturkosten als Teil der Anschaffungskosten. Sie können nicht sofort abgesetzt werden,.
- Subjektive Nutzbarkeit: Auch wenn das Gebäude theoretisch nutzbar ist, aber nicht für ihren konkreten Zweck, wird es kompliziert.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung, um sie zukünftig als Arztpraxis zu nutzen. Dafür müssen Sie die Elektrik komplett erneuern. Diese Kosten gelten dann als Anschaffungskosten, weil die Immobilie erst durch den Umbau für ihre Zwecke nutzbar wird. Ein Abzug als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen scheidet nach Auffassung der Finanzverwaltung aus!
Praxistipp: Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie beim Kauf sehr genau (schriftlich und mit Fotos, idealerweise im Kaufvertrag oder Übergabeprotokoll). Wenn ein Schaden (z. B. an der Heizung) erst nach dem Kauf und der Übergabe eintritt, sind die Reparaturkosten in der Regel sofort absetzbar.
Erweiterungen sind immer Herstellungskosten
Sobald Sie durch Baumaßnahmen die Nutzfläche vergrößern (z. B. Dachausbau, Anbau eines Balkons) oder neue Bestandteile hinzufügen (z. B. Einbau einer Treppe, die vorher nicht da war), müssen diese Kosten zwingend über die Jahre abgeschrieben werden. Hier gibt es keinen Spielraum.
Hebung des „Wohnstandards“
Auch Jahre nach dem Kauf kann eine zu umfassende Modernisierung dazu führen, dass der sofortige Steuerabzug verwehrt wird. Dies passiert, wenn Sie den Standard der Immobilie deutlich anheben. Das Finanzamt prüft dabei ausschließlich vier zentrale Bereiche:
- Heizung
- Sanitär (Bäder)
- Elektroinstallation
- Fenster
Werden mindestens drei dieser vier Bereiche gleichzeitig (oder innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren) grundlegend saniert und verbessert, geht das Finanzamt von einer Standardhebung aus. Die Kosten sind dann nicht mehr sofort abzugsfähig.
Wann liegt eine Verbesserung vor? Dies ist der Fall, wenn Sie von einem sehr einfachen Standard auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard wechseln.
Beispiel: Sie tauschen einfachverglaste Fenster gegen Isolierglas, bauen erstmals ein Bad ein, wo vorher keines war, und ersetzen die alten Nachtspeicheröfen durch eine Zentralheizung.
Achtung: Aufpassen sollten Sie beim Einbau sogenannter Smart-Home-Technik in Heizung oder Elektrik. Die Finanzverwaltung stuft entsprechende Gebäudetechnik als „sehr anspruchsvollen“ Standard ein, so dass insoweit i.d.R. von einer Standardhebung auszugehen ist.
Gute Nachrichten bei energetischer Sanierung: Maßnahmen, die nicht die vier genannten Bereiche betreffen, sind unschädlich. Wenn Sie also bspw. „nur“ die Fassade dämmen oder das Dach erneuern, bleibt der Sofortabzug erhalten, egal wie teuer es war.
Sanierung in Raten
Das Finanzamt fasst Einzelmaßnahmen zusammen, um zu prüfen, ob sich der Standard der Immobilie insgesamt deutlich gehoben hat
Neue Frist: Das neue BMF-Schreiben verkürzt den Zeitraum, in dem Maßnahmen gebündelt betrachtet werden, auf drei Jahre. Früher betrug dieser Zeitraum fünf Jahre.
Konsequenz: Werden innerhalb dieses Drei-Jahres-Zeitraums mindestens drei der vier zentralen Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) saniert, geht das Finanzamt von einer Standardhebung aus. Die Kosten sind dann nicht sofort abziehbar, sondern müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Wichtige Übergangsregelung für laufende Fälle: Für Sanierungen in Raten, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des BMF-Schreibens (26.01.2026) bereits begonnen hatten, aber noch nicht abgeschlossen waren, gibt es eine spezielle Regelung:
- Auch für diese noch offenen Fälle verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die sogenannte Vermutungsregel auf drei Jahre.
- Dies ist für Steuerpflichtige vorteilhaft, da Maßnahmen, die zeitlich weiter als drei Jahre auseinanderliegen, nun eher isoliert betrachtet werden können und nicht mehr als einheitliches Sanierungskonzept, das zur Standardhebung führt.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Abzugrenzen von einer Sanierung in Raten ist die starre Drei-Jahres-Frist für sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“.
Diese läuft ab dem Zeitpunkt der Anschaffung eines Gebäudes und erfasst alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (inkl. Schönheitsreparaturen), welche innerhalb von drei Jahren nach dem Übergang von Nutzen und Lasten der Immobilie ausgelöst werden.
- Übersteigen diese Kosten in Summe 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto), entfällt der Sofortabzug.
- Maßnahmen, die erst nach Ablauf dieses Dreijahreszeitraums durchgeführt werden, fließen nicht in diese 15%-Berechnung ein.
Achtung: Auf den Zeitpunkt der Zahlung soll es nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht ankommen! Maßgeblich ist, ob die Baumaßnahmen bis zu diesem Zeitpunkt ausgeführt wurden.
Beachten Sie: Zu denInstandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen. Auch die Beseitigung von Mängeln, die Sie beim Kauf schon kannten, zählt in die 15 %- Grenze rein. Lediglich jährlich übliche Wartungen (z. B. Heizungswartung, Ablesedienste) werden nicht erfasst.
Praxistipp: Planen Sie größere Renovierungen, wenn möglich, erst nach Ablauf der Dreijahresfrist. Achten Sie auf das genaue Datum: Die Frist beginnt mit dem Übergang von „Nutzen und Lasten“ (meist bei Schlüsselübergabe), nicht zwingend mit dem Kaufvertragsdatum.
Fazit
Die Abgrenzung, ob Sie Kosten sofort steuerlich geltend machen können oder nicht, hängt oft an Details. Das neue Schreiben der Finanzverwaltung schafft zwar in einigen Punkten mehr Klarheit (insbesondere durch die Beschränkung auf die vier Gewerke-Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster), die Fallen lauern jedoch weiterhin im Detail.
Bitte sprechen Sie mich an, bevor Sie Aufträge an Handwerker vergeben. Ich prüfe gerne für Sie, wie sich Ihre geplanten Maßnahmen steuerlich auswirken und wie wir gemeinsam das (steuer-)optimale Ergebnis für Sie erreichen können.