Die Vermietung von Ferienwohnungen führt grundsätzlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sofern die Ferienimmobilie – unabhängig davon, ob es sich um ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung handelt – ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird.
In der Praxis fordern Finanzämter zunehmend den Nachweis, dass eine solche ausschließliche Vermietung tatsächlich vorliegt. Für die Glaubhaftmachung kommen mehrere Möglichkeiten in Betracht:
- Die Vermietung erfolgt über einen Vermittler (z. B. Reiseveranstalter, Kurverwaltung), wobei eine Eigennutzung vertraglich ganzjährig ausgeschlossen ist. Dies spricht regelmäßig für eine ausschließliche Fremdvermietung.
- Befindet sich die Ferienwohnung in einem ansonsten selbstgenutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen, kann ebenfalls von einer ausschließlichen Vermietung ausgegangen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die eigene Wohnung des Steuerpflichtigen die Möglichkeit einer Gästeunterbringung aufweist. Andernfalls liegt die Vermutung nahe, dass die Ferienwohnung auch privat genutzt bzw. zur privaten Gästeunterbringung verwendet wird.
- Darüber hinaus kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung der Ferienwohnung zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen am Ferienort innerhalb der dort üblichen Saison entspricht. Vereinfachend wird dies angenommen, wenn die Ferienwohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierzu kürzlich eine steuerfreundliche Entscheidung getroffen: Für die Beurteilung der durchschnittlichen Auslastung ist nicht nur ein einzelner Veranlagungszeitraum maßgeblich, sondern ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Ob die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 Prozent unterschritten wird, ist daher auf einen entsprechend längeren Betrachtungszeitraum zu beziehen.
Zum Nachweis der Vermietungsdauer können Steuerpflichtige auf Daten von Fremdenverkehrsämtern, Gemeinden, Städten oder Kurverwaltungen zurückgreifen. Insbesondere in kleineren Ferienorten sind entsprechende Daten jedoch oft nicht verfügbar. In solchen Fällen akzeptieren Finanzämter häufig Vergleichsdaten aus Nachbargemeinden, die einen gemeinsamen und einheitlichen touristischen Markt bilden.
Bei schwieriger Datenlage empfiehlt es sich, nicht allein auf Auslastungszahlen zu setzen, sondern weitere Indizien für eine ausschließliche Vermietung zu dokumentieren, etwa:
- Nachweisbare Werbemaßnahmen (Online-Portale, Anzeigen, Prospekte)
- Zusammenarbeit mit professionellen Vermittlern
- Klare und durchgängige Ausschlüsse der Eigennutzung in Verträgen
- Belegungspläne und Buchungsbestätigungen
Gelingt der Nachweis der ausschließlichen Vermietung nicht, ist die Einkünfteerzielungsabsicht oftmals nur durch eine umfangreiche Totalüberschussprognose zu belegen. Schlägt auch diese fehl, wird die Vermietung der sogenannten Liebhaberei zugeordnet. In diesem Fall erzielt der Steuerpflichtige steuerlich keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; im Gegenzug können jedoch auch keine Aufwendungen aus dem Betrieb der Ferienwohnung steuerlich geltend gemacht werden.
Liegt der Durchschnitt der jährlichen Auslastungen hingegen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen in diesem Zeitraum, zeigt sich, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten hat und so einem Dauervermieter gleichzustellen ist.