Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermieteter Wohnimmobilien können im Wege der Abschreibung verteilt auf die Nutzungsdauer steuerlich abgesetzt werden. Hierbei wird typisierend von folgenden AfA-Sätzen bzw. Nutzungsdauern ausgegangen (lineare AfA):
- Wohnungen, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden sind: 3 % bzw. 33 Jahre
- Wohnungen, die vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind: 2 % bzw. 50 Jahre
- Wohnungen, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt worden sind: 2,5% bzw. 40 Jahre
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer. So können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf diesen kürzeren Zeitraum verteilt werden.
Neben der linearen bzw. degressiven AfA gewährt der Gesetzgeber für Mietwohnungsneubauten bis zu einer bestimmten Baukostenobergrenze eine Sonderabschreibung von jährlich 5% in den ersten vier Jahren seit Anschaffung bzw. Herstellung. Die Sonderabschreibung wird aber nicht in jedem Fall gewährt, sondern ist an verschiedene Voraussetzungen gebunden (z.B. Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029, Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre).
§ 7b EStG – Sonder-Afa für Wohnungsneubau
Daneben kann für Wohnungsneubauten eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Hierfür ist erforderlich, dass durch Baumaßnahmen
- auf Grund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellten Bauantrags oder
- einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige
- eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung hergestellt wird.
Das Gebäude muss zusätzlich die Kriterien eines „Effizienzhauses 40” (KfW 40) mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und dies durch das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude” (QNG) nachgewiesen werden. Daneben darf eine sog. Baukostenobergrenze von 5.200 €/m2 nicht überschritten werden.
Sind die obigen Voraussetzungen erfüllt, kann der Steuerpflichtige im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage in Anspruch nehmen.
Es muss sich bei dem begünstigten Wohnraum immer um Neubauten handeln. Von daher kann die Sonderabschreibung nicht in Anspruch genommen werden, wenn vorhandener Wohnraum nur modernisiert oder saniert wird, auch wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist und sich die Ausstattungsmerkmale der Wohnung dadurch deutlich verbessern.
Ganz aktuell hat der Bundesfinanzhof diese Restriktion auch auf den Fall ausgeweitet, in dem ein renovierungs- und modernisierungsbedürftiger Altbau abgerissen und ein neues Wohngebäude mit einem „zukunftsfähigen Standard“ auf dem Grundstück errichtet wurde. Auch hier sei kein neuer Wohnraum im Sinne der Vorschrift entstanden, so dass der Neubau einer nicht förderfähigen Sanierung gleichzustellen wäre.
Hinweis: Der BFH hat ausdrücklich die Frage unbeantwortet gelassen, wie es sich verhält, wenn ein Neubau zu einer Vermehrung des Wohnungsbestandes führt – also z.B., wenn das Einfamilienwohnhaus durch ein Zweifamilienwohnhaus ersetzt worden wäre.
Die Entscheidung sollte für alle laufenden Projekte und Finanzierungen beachtet werden. Förderungsschädlich sind nach dem Urteil der Abriss und Neubau eines Wohngebäudes, sofern ein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang zwischen diesen besteht. Der BFH äußert sich allerdings nicht konkret zu wesentlichen Fragen der Praxis, vor allem,
- ob es eine unschädliche Mindestzeitspanne zwischen beiden Maßnahmen gibt;
- ob und – falls ja – in welchem Umfang eine Begünstigung nach § 7b EStG in Betracht kommt, wenn ein ersetzender Neubau zu einer Vermehrung des Wohnungsbestands führt, wie z.B. bei Ersetzung eines Ein- oder Zweifamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus;
- ob auch beim Erwerber eines Grundstücks, auf dem zuvor ein Gebäude abgerissen wurde, bereits ein enger zeitlicher Zusammenhang die Sonderabschreibung gefährdet.