Bekanntermaßen ist die Veräußerung einer Immobilie des Privatvermögens steuerfrei, sofern die sog. 10-jährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun ganz aktuell bestätigt, dass es für die Ermittlung der 10-Jahres-Frist auf die Zeitpunkte der obligatorischen Verträge und nicht auf den Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums ankommt.
Im Streitfall veräußerten Eheleute eine am 28. Dezember 2009 erworbene Ferienwohnung. Den notariellen Kaufvertrag mit dem Käufer schlossen diese am 22. Juni 2018. Der Kaufpreis von 580.000 € war in zwei Raten geschuldet – die erste in Höhe von 30.000 € sofort, die zweite in Höhe von 550.000 € war am 31.12.2019 fällig. Erst mit Zahlung der letzten Rate sollte der Eigentumsübergang und auch die Übergabe des Objekts erfolgen. Dies erfolgte dann am 7. Januar 2020. Die Eheleute glaubten, dass damit die Veräußerung außerhalb der 10-Jahres-Frist erfolgt sei und der Verkauf daher nicht steuerbar sei. Falsch entschied der BFH! Maßgeblich sei einzig und allein das sogenannte Verpflichtungsgeschäft – also das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Dies auch dann, wenn zwischen diesem und den Zeitpunkt des zivilrechtlichen Übergangs des Eigentums ein Zeitraum von über einem Jahr liege und letzterer noch von einer Vielzahl von Bedingungen abhängen würde (im Urteilsfall stand der Kaufvertrag u.a. unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Stadt dem Käufer eine Baugenehmigung zum Umbau des Gebäudes erteilte).
Beachten Sie: Für die Frage einer Veräußerung innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist kommt es alleinig auf den Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts an. Auch wenn der tatsächliche Übergang des Grundstücks und wie im Urteilsfall auch die Zahlung des wesentlichen Teils des Kaufpreises dann zu einem (deutlich) späteren Zeitpunkt erfolgt, bleibt die Veräußerung steuerpflichtig. Etwas anderes würde gelten, hätten die Eheleute lediglich dem Käufer eine Kaufoption eingeräumt – diese wäre noch kein wirksames Verpflichtungsgeschäft und daher grds. innerhalb der Spekulationsfrist unschädlich.