Die Vermietung von Ferienwohnungen oder einzelnen Zimmern über Plattformen wie Airbnb ist für viele Eigentümer und Mieter eine attraktive Einnahmequelle (insbesondere in Ballungsräumen, z.B. Oktoberfestzeit in München). Nicht selten werden jedoch die damit einhergehenden umsatzsteuerlichen Probleme übersehen.
Ausgangsleistung: Vermietung an den Gast
Zunächst soll die Ausgangsleistung des Vermieters betrachtet werden.
Die Vermietungsleistung wird nicht von Airbnb, sondern vom Vermieter an den Übernachtungsgast erbracht. Der Vermieter wird also zum umsatzsteuerlichen Unternehmer. Dass die Zahlung über die Plattform abgewickelt wird und Airbnb eine Provision einbehält, ändert daran nichts. Bei der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen greift die Umsatzsteuerbefreiung für Wohnraum grundsätzlich nicht. Die Vermietung ist daher regelmäßig umsatzsteuerpflichtig. Der Umsatzsteuersatz beträgt 7%.
Eine Ausnahme greift, wenn der Vermieter Kleinunternehmer ist. Dann ist die Vermietungsleistung steuerfrei. Es muss keine Umsatzsteuer abgeführt werden.
Ob tatsächlich Umsatzsteuer abgeführt werden muss, hängt also davon ab, ob der Vermieter Kleinunternehmer ist oder nicht. Ist er kein Kleinunternehmer unterliegt er der Regelbesteuerung und es muss Umsatzsteuer aus den vereinnahmten Mieten der Gäste an das Finanzamt abgeführt werden.
Typischerweise ist der Vermieter kein Kleinunternehmer, wenn er ohnehin schon als Unternehmer im Rahmen einer anderweitigen Tätigkeit tätig ist (z.B. als Architekt, Ernährungsberater, Friseursalon…).
Eingangsleistung: Gästevermittlung durch Airbnb
Neben der Ausgangsleistung des Vermieters ist auch dessen bezogene Eingangsleistung von Airbnb relevant. Die Leistung von Airbnb besteht in der Gästevermittlung.
Für die Vermittlungsleistung berechnet Airbnb eine Provision. Diese Provision wird regelmäßig von einer im Ausland ansässigen Gesellschaft der Airbnb-Gruppe abgerechnet.
Problematisch ist, dass für diese Leistungen i.d.R. das Reverse-Charge-Verfahren zur Anwendung kommt. Das bedeutet, dass nicht das ausländische Airbnb-Unternehmen, sondern der inländische Vermieter die Umsatzsteuer auf die Vermittlungsprovision schuldet und gegenüber dem deutschen Finanzamt anmelden muss.
Ist der Vermieter Regelbesteuerer und zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann die nach dem Reverse-Charge-Verfahren geschuldete Umsatzsteuer grundsätzlich gleichzeitig wieder als Vorsteuer geltend gemacht werden. Es entsteht somit aus dem Leistungsbezug von Airbnb unterm Strich keine Umsatzsteuerzahlast ans Finanzamt
Für Kleinunternehmer besteht diese Möglichkeit dagegen regelmäßig nicht. Sie können keinen korrespondierenden Vorsteuerabzug geltend machen. Sie müssen auf die von Airbnb in Rechnung gestellte Provision 19% Umsatzsteuer abführen.
Damit die Abrechnung korrekt erfolgen kann und es zu keiner Doppelbelastung kommt, muss sich der Vermieter gegenüber Airbnb als Unternehmer registrieren und eine gültige Umsatzsteuer-Identifikationsnummer hinterlegen. Airbnb kann dann ohne ausländische Umsatzsteuer abrechnen. Andernfalls können fehlerhafte Rechnungen und steuerliche Nachteile entstehen.
Hinweis:
Da Plattformen wie z.B. Airbnb seit einigen Jahren verpflichtet sind bestimmte Umsätze an die Finanzverwaltung zu melden, hat das Entdeckungsrisiko für derartige Fälle stark zugenommen. Wer Unterkünfte über Airbnb oder vergleichbare Plattformen vermietet, sollte daher die umsatzsteuerlichen Folgen frühzeitig prüfen lassen. Insbesondere die Behandlung der Vermittlungsprovisionen mit der Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens auch bei Kleinunternehmern wird in der Praxis häufig übersehen und kann zu unerwarteten Steuernachforderungen führen.